İnşaat Sektörünü 2019’da Neler Bekliyor?

Giriş

Ekim ayındaki bir yazımızda Türkiye’deki en kronik problemlerden birine, parayı bulunca ev alma hastalığına, değinmiş, bu alışkanlığı eldeki veriler marifetiyle test etmiş ve mevcut konjonktürde ev almanın özellikle 2018 yılı için akıllı bir yatırım olmadığını ispatlamaya çalışmıştık.

 

Bugün de isterseniz durumu inşaat sektörü açısından değerlendirelim.

  

 Analiz 

Öncelikle Türkiye’deki konut satışları ne durumdaymış, bir bakalım.

 

TÜİK’in 16 Ocak 2019’da yayımladığı verilere göre konut satışları 2018 yılında bir önceki yıla göre yüzde 2,4 düşmüş. 

Bankalar ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından seferberlik ilan edilip vatandaşa cazip kampanyalarla ev satılmaya çalışıldığı böyle bir yılda bile sektörde küçülme dikkat çekici.

 

Son örneğini daha dün (1 Mart 2019) gördük: “Ziraat Bankası 4 mart 2019 itibarıyla konut kredilerinde 120 aya kadar tüm vadelerde faizleri aylık 1,28’e çekti. İhtiyaç kredilerinde ise 60 aya kadar vadelerde aylık faiz yüzde 1,53’e düşürüldü.”

 

Yıllık “resmî” enflasyonun yüzde 20,3 açıklandığı bir ülkede bir kamu bankası yıllık yüzde 15’ten konut, yüzde 18’den ihtiyaç kredisi kullandıracak. Pamuk eller cebe ahali…

Bir başka veri: 2019 ocak ayı konut satışları geçen sene ocak satışlarına göre yüzde 24,8 düştü.

Geçen sene satılan her 4 ev için bu sene aynı dönemde 3 ev satılmış.

TCMB verilerine göre Kasım ayı başında yıllık yüzde 29 seviyelerine kadar çıkan konut kredisi oranları yüzde 24,7 seviyelerine kadar indi. Bu iniş tüketiciyi tatmin etmemiş görünüyor.

Son 10 yılda satışlarda dalgalanmalar olmakla birlikte büyük bir sapma yok. 

Peki inşaat sektörü ne durumda?

 

Yeniçağ Gazetesindeki 1 Ekim 2018 tarihli habere göre; şimdiye kadar konkordatoya başvuran şirket sayısının 3 binin üzerinde olduğu tahmin ediliyor.

 

Vergi Uzmanı Nedim Türkmen 11 Kasım’da yaptığı açıklamada “Başvuru yapan şirketlerin yüzde 75’i de inşaat sektörü ile inşaata malzeme veren yapı malzemeleri, hırdavatçı şirketler. Önemli bir bölümü de, devletten alacağını alamadığı için konkordato alan firmalar.” olduğunu ifade ediyor.

 

Son 2 yılda maliyetlerdeki artış yüzde 300 seviyesinde.

 

Sabahattin Zaim Üniversitesi Hukuk Fakültesi öğretim üyesi Prof. Dr. Oğuz Atalay “Muhtemel bir iflas dalgası başta alacaklıları etkilerken, istihdam kaybından, tedarik ve dağıtım zincirinin bozulmasına, batık kredilere ve piyasada tekelleşmeye kadar zincir reaksiyon etkisi yaratabilir.” diyor.

 

TÜİK’in 2018 Temmuz verilerine göre istihdam edilenlerin %19,7’si tarım, %19,5’i sanayi, %6,9’u inşaat, %53,9’u ise hizmet sektöründe yer alıyor.

 

Önceki yılın aynı dönemine göre inşaat sektörünün payı 0,7 puan azaldı.

      

Hürriyet’ten Şebnem Turhan‘ın 16 Ocak 2019 tarihli haberine göre; son 1 yılda inşaat sektöründe işine son verilen çalışan sayısının 243 bin. Bu rakamın 2018 ekim itibarıyla olduğunu hatırlatalım.

 

Ayrıca son 1 yılda işsiz kalan toplam sayının yüzde 70’i bu sektörden.

 

Artan maliyetler ve yavaşlayan işler sonucunda işverenin elindeki sınırlı seçeneklerden biri ve maalesef en etkilisi işçi çıkarmak.

 

Yavaşlamanın ivmelenerek devam edeceği düşünüldüğünde, makro ekonomik verilerin stagfaslasyona girildiğini, hatta yavaş yavaş slumpflasyona girmek üzere olduğumuzu gösterdiği 2019 yılının sonuna kadar bu sayı ikiye katlanabilir. (Kötümser tahminler 1 milyon dese de Para Takipçisi bu derece kötümser değil.)

 

Uzun lafın kısası sektörde bir kriz olduğu ortada.

 

2019 yılında “2,5 milyon kişiye iş” bulacağını ifade eden yetkililerin bu hesaplamaları dikkate aldıklarını ümit ediyoruz. 

 

Peki Tüketici Konut Almaya Devam Eder Mi?

 

Bir yatırım aracı olarak konut satın alan kişilerin yatırım bedelini kira ya da değer artışı sayesinde geri kazandıkları süreye amortisman yani geri dönüş süresi adı verilmektedir.

 

Genel olarak bir evin ekonomik bir yatırım olması için kendini 8-12 yılda yani (96-144 ay) amorti etmesi gerekir. 

 

2019 yılı içinde biriken konutları elden çıkarmak isteyecek şirketler olsa da hâlâ yüksek kredi oranları ve yükselen maliyetler sebebiyle konut fiyatlarının artacağı düşünüldüğünde amortisman süresinin da artacağını söylemek için ekonomi eğitimi almaya gerek yok.

 

 

Görüldüğü gibi 3 büyük ilde 2010 yılına kadar 16 yıl olan amortisman süresi, artan maliyetler dolayısıyla konut fiyatlarıyla birlikte 24-26 yıla gelmiş. 

 

Bu durumun talebi daha da azaltacağını söyleyebiliriz, sektörün ihtiyaç duyduğu can suyu yakın zamanda gelmeyecek gibi.

 

Sonuç

 

2008 Krizi’nden sonra dünyada izlenen gevşek para politikaları sayesinde gerek özel sektörün gerekse bankaların paraya ulaşımları kolaylaştı.

 

Bankalar bu bol ve ucuz (düşük faizli) parayı tüketiciye uygun şartlarda dağıtmaya başladı. Bu sayede özellikle son 5 yılda düşük krediler ile ev alan tüketici sayısında büyük artış meydana geldi.

 

Devletin teşvik ve desteğiyle bu bolluktan yararlanan bir sektör de inşaat sektörüydü.

 

Bu dönemde televizyonlarımızı adını daha önce duymadığımız onlarca firmanın lüks konut projelerine ait reklamlar süsledi.

 

Başka sektörlerde faaliyet gösteren şirketlerin birçoğu herhangi bir eğitim almadan, gerekli araştırma ve hazırlıkları tamamlamadan bir anda inşaat sektörüne balıklama daldılar; doğal olarak konut fiyatları arz ve talebin artışıyla yukarı yönlü bir trend yakaladı.

 

Ancak her rüya gibi bu da sona erdi.

 

Eldeki veriler değerlendirildiğinde; Türkiye’de özellikle son 4 yıl içinde izlenen yanlış politikaların sonucunda bozulan makro ekonomik göstergelerden konut sektörünün de etkilendiği görülüyor.

 

Satılan konut sayısında düşüş görülmekle birlikte ülkenin tüketim alışkanlıkları ve artan nüfus sayesinde büyük bir sapma gözlemlenmiyor.

 

Ancak yükselen dövizle beraber artan maliyetler, faizler ve enflasyon ile finansman sıkıntısı baş göstermeye başlayınca aşağıdaki grafik kaçınılmaz bir hâl alıyor.  

 

10 yıllık konut fiyat endeksi, son dönemdeki düşüşe dikkat

 

Yani karşımızda toplam satış rakamlarının bir önceki seneye göre yüzde 25 düştüğü, inşaat maliyetlerinin son 2 yıl içinde 3 kat arttığı, artan maliyetler sonucunda sıkışan firmaların işçi çıkardığı ya da konkordato ilan ettiği, amortisman sürelerinin 16 yıldan 24 yıla uzadığı bir sektör var. 

 

Öte yandan yetkililer, kaçınılmaz sonu ertelemek için seferberlik kampanyaları düzenliyor, ekonominin dengesini bozacak çeşitli enstrümanlarla sektörü desteklemeye çalışılıyor; gerçeği kabul edip sert ama gerekli tedbirler alınmıyor.

 

Dahası bu sektör, Türkiye’nin “reklam yüzü” olan yüksek büyüme oranlarının taşıyıcı kolonu.

 

5 yıl önce olsaydı farklı şeyler söyleyebilirdik ama şu an trendin, yani paranın inşaat  ve konut sektöründen yana olmadığı açık.

 

Bu sefer “sular çekildiği zaman” demeye gerek yok, zira inşaat sektörü için sular çoktan çekilmeye başladı.

 

Ve anlaşılan “çatal”dan fazlasını görüyoruz.

 

 

Sular çekilince denize kimin donsuz girdiği ortaya çıkar.

                                                                                              Warren Buffet